Vous avez confié des travaux à un entrepreneur. Le chantier est terminé, la facture est payée — en grande partie, en tout cas — et c’est là que le problème se montre. Une fissure qui court le long d’un mur tout neuf. Une chape qui sonne creux quand on marche dessus. Une toiture qui prend l’eau au premier vrai orage.
Vous appelez l’entrepreneur. Au début, il promet de repasser. Ensuite, il temporise. Et puis un jour, il ne répond plus — ou il vous explique, très sûr de lui, que « ça, c’est normal ».
C’est une situation que je vois revenir sans arrêt. La première chose que je dis aux gens qui poussent la porte de mon bureau, c’est qu’ils ne sont pas démunis. Vous avez des droits, et surtout vous avez des leviers concrets pour faire bouger les choses. À condition de les actionner dans le bon ordre. C’est tout l’objet de cet article.
Une malfaçon, est-ce vraiment une malfaçon ?
Avant de parler de recours, il faut être sûr de ce qu’on a sous les yeux. Tout défaut n’est pas une malfaçon, et la nuance change tout pour la suite.
Une malfaçon, c’est un travail mal exécuté : un ouvrage qui ne respecte pas les règles de l’art, le devis ou les normes en vigueur. Une chape qui se fissure parce qu’elle a été coulée trop vite, un carrelage posé de travers, une étanchéité bâclée. À distinguer de l’usure normale (un matériau qui vieillit) et du vice caché, un défaut qui existait déjà mais que vous ne pouviez pas voir au moment de la réception.
Pourquoi cette distinction est-elle si importante ? Parce que le délai pour agir, et la personne responsable, ne sont pas les mêmes selon les cas. Une fissure superficielle dans un enduit et une fissure qui menace la stabilité d’un mur porteur, ce sont deux dossiers complètement différents ; même si, vu du salon, elles se ressemblent.
C’est exactement comme une voiture qui sort du garage. Un bruit suspect, ce n’est pas forcément grave : ça peut être un détail, comme ça peut être le moteur. Tant qu’un œil compétent n’a pas regardé sous le capot, vous ne savez pas. Pour une maison, c’est pareil.
La première chose à faire : faire constater, pas s’énerver
Si vous ne deviez retenir qu’un seul conseil de cet article, ce serait celui-ci : faites constater la malfaçon par un expert indépendant avant toute chose.
C’est contre-intuitif. Le réflexe naturel, c’est d’appeler l’entrepreneur et de hausser le ton. Mais un coup de téléphone énervé ne laisse aucune trace et il ne pèse rien le jour où le dossier se durcit.
Un constat d’expert, lui, fixe les choses. Il décrit la malfaçon précisément, en explique l’origine technique, évalue ce qu’il faut pour la réparer et combien ça coûte. Ce document devient la colonne vertébrale de tout ce qui suivra : la négociation, la conciliation, et le tribunal s’il faut en arriver là. Sans lui, vous discutez dans le vide. Avec lui, vous parlez d’égal à égal avec un professionnel qui, jusque-là, jouait sur le fait que vous n’êtes pas du métier.
Un point important : l’expert que vous mandatez doit être indépendant et ne pas avoir déjà travaillé pour l’entrepreneur sur ce chantier. Il ne doit exister aucun conflit d’intérêt. C’est ce qui donne du poids à son rapport.
L’entrepreneur refuse de corriger : vos recours, étape par étape
Une fois la malfaçon constatée, voici le chemin, dans l’ordre.
1. Le rapport d’expertise. L’expert auquel vous faites appel doit établir un rapport détaillé qui énumère les désordres et les malfaçons ainsi que le préjudice que vous subissez. Ce rapport doit être précis et techniquement motivé.
2. La mise en demeure. Vous (ou votre expert) adressez à l’entrepreneur un courrier recommandé qui décrit les malfaçons constatées et qui exige leur réparation dans un délai raisonnable. Vous n’oubliez pas de mettre en copie le rapport d’expertise établi. Ce courrier n’est pas une formalité : c’est lui qui marque officiellement le désaccord et qui ouvre vos droits pour la suite.
3. La conciliation. Si la mise en demeure reste lettre morte, vous pouvez passer par une solution amiable encadrée. En Belgique, la Commission de Conciliation Construction est faite pour ça : elle réunit les parties autour d’un expert neutre pour trouver un accord, sans passer par un juge. Pour les litiges de consommation plus larges, le Service de Médiation pour le Consommateur joue un rôle comparable. C’est souvent plus rapide et bien moins coûteux qu’un procès. Attention cependant, l’entrepreneur peut refuser d’y participer si le contrat que vous avez signé avec lui ne prévoit pas cette possibilité.
4. L’expertise amiable contradictoire. Autre voie : réunir votre expert et celui de l’entrepreneur (ou de son assurance) pour qu’ils examinent ensemble le problème et tentent de s’accorder sur les causes et les réparations. Beaucoup de dossiers se règlent à ce stade, parce que face à un rapport solide, l’autre partie a tout intérêt à négocier plutôt qu’à aller au tribunal.
5. La voie judiciaire. Si rien n’aboutit, il reste le juge. Il peut, y compris en urgence, désigner un expert judiciaire chargé de trancher techniquement le litige. C’est plus long, plus lourd et beaucoup plus coûteux, mais quand un dossier est bien préparé en amont (avec un constat précis dès le départ) il avance beaucoup plus vite et beaucoup mieux.
Vous remarquerez que la logique est toujours la même : on commence par le moins conflictuel et le moins cher, et on ne monte d’un cran que si nécessaire. Dans la grande majorité des cas, on n’a pas besoin d’aller jusqu’au bout.
Avez-vous le droit de bloquer le paiement ?
Oui, et c’est souvent votre meilleur levier. Si l’entrepreneur n’a pas exécuté correctement sa part, vous pouvez refuser de payer le solde, ou une partie : c’est ce qu’on appelle l’exception d’inexécution.
Mais attention, ce droit s’utilise avec méthode. La retenue doit être proportionnée à l’importance des défauts (vous ne bloquez pas 20 000 € pour une plinthe mal posée) et elle doit s’exercer de bonne foi. Le plus prudent est de chiffrer précisément le coût des réparations (votre rapport d’expertise sert encore ici) et de ne retenir que ce montant-là. Idéalement, on annonce la retenue par écrit en l’expliquant et on s’assure ensuite d’avoir payé l’incontestablement dû. Bloquer le paiement sans rien dire et sans justification, c’est se mettre soi-même en tort.
Combien de temps avez-vous pour réagir ?
Le délai dépend de la nature du problème et c’est encore une raison de faire qualifier la malfaçon dès le départ.
Les défauts visibles auraient dû être signalés au moment de la réception des travaux : c’est le moment clé où vous validez (ou non) le chantier. D’où l’intérêt de ne jamais réceptionner un chantier seul et sans réserve.
Les défauts cachés non graves se réclament dans un délai raisonnable après leur découverte : il ne faut pas laisser traîner.
Enfin, les désordres graves, ceux qui touchent la solidité ou la destination de l’ouvrage, sont couverts par la responsabilité décennale de l’entrepreneur et de l’architecte : dix ans à compter de la réception provisoire. C’est une protection forte, mais elle vise les vrais problèmes structurels, pas les finitions.
Dans le doute, considérez que le temps joue contre vous. Plus vous agissez tôt, plus le dossier est facile à défendre.
Pourquoi un expert dès le départ change tout
Vous l’avez compris : ce qui fait la différence entre un dossier qui s’enlise et un dossier qui se règle, ce n’est pas le ton que vous prenez avec l’entrepreneur. C’est la qualité de ce que vous avez en main.
Un expert en bâtiment indépendant fait trois choses qu’un particulier ne peut pas faire seul. Il qualifie le problème : malfaçons, vices, usure et avec quel degré de gravité. Il le chiffre de façon crédible, ce qui cadre immédiatement la discussion. Et il défend votre position, à l’amiable comme devant un tribunal, en parlant le même langage technique que la partie d’en face.
C’est précisément le métier de MBC Expertises, en Wallonie et à Bruxelles : prendre des dossiers de litige de construction, souvent complexes, et les mener jusqu’à leur résolution. Si vous êtes dans cette situation, le plus utile reste d’en parler tôt, avant que la position ne se cristallise.
Questions fréquentes
Mon entrepreneur dit que la malfaçon est « normale ». Que répondre ?
Ne discutez pas sur ce terrain ; ce n’est pas à lui de juger. Faites constater par un expert indépendant : son rapport dira objectivement si l’ouvrage respecte les règles de l’art et la conversation changera de nature.
Combien coûte un constat d’expert ?
Cela dépend de l’ampleur du dossier et de la taille du rapport d’expertise nécessaire, mais c’est sans commune mesure avec ce qui est en jeu. Un constat bien fait évite souvent une procédure longue et son coût peut faire partie de ce que vous réclamez à l’entrepreneur.
Dois-je prendre un avocat tout de suite ?
Pas nécessairement au début. La plupart des litiges se règlent à l’amiable sur la base d’un bon constat technique. L’avocat devient utile si l’on doit aller au tribunal. Et à ce moment-là, il travaillera main dans la main avec l’expert.
L’entrepreneur a fait faillite ou a disparu. Tout est perdu ?
Pas forcément. Selon le cas, il peut rester l’assurance de l’entrepreneur, la responsabilité de l’administrateur de la société s’il y a faute lourdre, la responsabilité de l’architecte ou encore certaines garanties spécifiques. Un expert ou un avocat vous aideront à identifier qui peut encore être tenu responsable.
Puis-je faire réparer par quelqu’un d’autre et envoyer la facture ?
Dans un premier temps, non. Car dans cette situation, il ne sera plus possible de démontrer ultérieurement la faute de l’entrepreneur car vous aurez touché à son travail.
Dans certains cas d’urgence (problèmes électriques, gaz, de stabilité, …), c’est par contre indispensable si l’entrepreneur ne répond pas aux sollicitations qui lui sont faites. Mais ce travail par autrui doit être fait dans un cadre strict et avec une procédure précise que votre expert ou votre avocat vous expliqueront. Tous les constats officiels doivent également être posés avant les travaux correctifs.
À propos de l’auteur
Michaël Bayet dirige MBC Expertises, bureau d’expertise en bâtiment actif en Wallonie et à Bruxelles. Ingénieur de formation et expert judiciaire, il accompagne particuliers, professionnels et pouvoirs publics dans les litiges de construction et les sinistres complexes. Il intervient régulièrement dans les médias sur les questions d’expertise du bâtiment. Sa ligne : quand un dossier technique se complique, c’est souvent à lui que d’autres experts demandent de trancher.Besoin d’un regard d’expert sur une malfaçon ? MBC Expertises propose un premier échange gratuit de 30 minutes en visioconférence pour faire le point sur votre situation — découvrez l’accompagnement en gestion de litiges sur www.mbc.expert.